不動産・建築：定期借地契約の解消を求める借地人からの保証金の返還請求

2020.11.19解決事例

依頼主 50代 男性

相談前

駅近くの300坪余りの土地を時間貸しの駐車場業者に、自走式立体駐車場経営のために、定期借地契約で貸すことにしました。ところが、相手方は、建築工事に着手する前に、市の消防局から消火設備に関して当初の計画より相当に費用のかさむ工事を要求されたため、採算がとれないことになるので、契約を解消し、差し入れた保証金2700万円を返して欲しいと言ってきました。

この申し入れは、理由のないことなので断ったところ、相手方は、月額100万円の地代を3か月にわたって不払いにしています。保証金の返還に関しては、相手方の希望を入れて土地に抵当権を設定してありましたが、相手方は保証金の返還に応じないときは、その抵当権を実行すると言っています。どうしたらいいでしょうか。

相談後

予想以上の費用がかさみ採算がとれないというのは、相手方の事業計画に問題があり、経営判断の誤りであるから、契約を解消する理由になりません。地代を3か月不払いにしているのは相手方の債務不履行ですので、地代の支払いを催告の上、契約を解除し、保証金2700万円は、約定により返還出来ないと相手方に通知しました。

相手方は、抵当権を実行すると言ってきましたので、当方から抵当権の抹消を求める裁判を起こし、同時に抵当権の処分及び実行禁止の仮処分の申立をしたころ、相手方の弁護士から和解の申し入れがあったため、何度かの話し合いを持ち、2700万円の内650万円を返還することで最終合意をしました。

弁護士からのコメント

地主側としては、コンビニエンスストアなどの出店要請を断ったうえ、相手方が大手の貸し駐車場業者なので土地を提供した経緯があるため、契約条項を厳格に解して法的手続きをとったものであり、事案の処理としては適切なものだったと思います。