不動産問題解決までの流れ

不動産問題のポイント

不動産問題は、賃料の増減や借地権の譲渡、借地上の建物の建て替えの承諾を求めるように、借地借家関係が存在することを前提として、その条件の変更が争われる場合と、土地建物の明渡しや登記名義の移転、売買代金の支払いを求めるように、権利の有無自体が争われる場合があり、それぞれに、選択すべき手続が異なってきます。

特に、権利関係が厳しく争われる訴訟事件の場合には、訴訟中に権利関係を変更されることを防止するための仮処分手続を行うことや、判決後の強制執行手続までを視野に入れた訴訟活動が必要となります。

不動産問題のご相談でよくあるご質問

Q1. 知人に頼まれて、知人の所有する土地を買い取り、代金も支払ったのですが、なかなか登記名義を移してくれません。

A1. 相手方に対して所有権移転登記手続を行うように求めるか、売買契約の不履行に基づいて、代金の返還を求めることになると思われます。
なお、法律上は、1つの土地を複数の買主に売却することも可能です。その場合は、最初に所有権移転登記を備えた買主が所有者となり、それ以外の買主は、売主に損害賠償を求めることしかできなくなるため、売主が、他にも売買契約を結ぼうとしているような場合には、仮処分手続を行って、当面の間、売主が登記名義を移転できないようにしておく必要があります。

Q2. マンションを賃貸していますが、借主が賃料を支払ってくれないので、契約を解除しようかと考えています。

A2. 賃料の不払いは債務不履行ですから、契約解除の原因となります。もっとも、借主は、賃貸借契約を解除されると、生活や事業の本拠を失うことになり、大きな不利益を被ることになるため、貸主の解除権は一定の制約を受けることになります。
現在の裁判所の考え方によれば、貸主と借主との間の信頼関係が破壊されているのか、という基準から、契約を解除できるか否かが判断されますが、信頼関係の破壊は、互いの不信感やトラブルになった不快感といった主観的な事情ではなく、賃料不払いの回数や滞納金額といった客観的な事情から判断されることになります。
したがって、賃料の不払いが1回だけであるとか、数日遅れたに過ぎないような場合であれば、契約解除は困難と思われます。

Q3. 借地の上に家を建てて住んでいますが、契約更新に際して、地主から更新料の支払いを求められました。

A3. 借地契約の更新に際して、更新料の支払いを求められることがよくありますが、現在の裁判所の考え方によれば、更新料の支払い義務は、更新に伴って当然に認められるものではありません。
したがって、賃料の不払いが1回だけであるとか、数日遅れたに過ぎないような場合であれば、契約解除は困難と思われます。
したがって、借地契約の契約書に更新料の支払い義務が記載されておらず、これまでにも支払ったことがないというような場合には、更新料の支払いを拒むことができる可能性が高いと思われます。

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